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아파트 하자 판례 (사건번호:2000가합5811,하자보증채무금)신내석탑아파트 2004-06-09 20:32:22, 조회 : 1,467, 추천 : 156


서울지방법원 북부지원



제 2 민 사 부



판       결



사       건       2000가합5811 보증채무금



원       고       신내동00아파트입주자대표회의



                  서울 중랑구 신내동 787



                  대표자 회장 000

            

                  소송대리인 법무법인 한결

        

                  담담변호사 000



피       고       대한주택보증 주식회사



                  서울 영등포구 여의도동 15-23 주택회관 2층



                  대표이사 이향렬



                  소송대리인 변호사 000



변 론 종 결       2001. 12. 20.





주      문



1. 피고는 원고에게 금 326,571,845원 및 이에 대하여 2001. 10. 9.부터 2002. 1. 10.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.



2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.



3. 소송비용은 이를 10분하여 그1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.



4. 제1항은 가집행할 수 있다.

청 구 취 지



  피고는 원고에게 금 330,714,874원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일 다음날부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결.





이       유



1. 기초사실

   아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 5호증, 갑 제 6호증의 1 내지 5의 각 기재와 이 법원의 현장검증결과 및 감정인 김종안의 감정결과에 변론의 전취지를 종합하여 인정할 수 있고 반증이 없다.

  가. 원고는 소외 00건설 주식회사(이하 석탑건설이라고만 한다)가 쌍방울 신내지구 연합주택조합 아파트의 시공자로서 서울 중랑구 신내동 787 지상에 건설한 00아파트 2개동(이하 이 사건 아파트라 한다)을 관리하기 위하여 주택건설촉진법 및 공동주택관리령에 따라 위 아파트 입주자들이 구성한 단체이다.

  나. 주택사업공제조합(이하 공제조합이라 한다)은 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제 5908호로 개정되기 전의 것. 이하 구법이라 한다)에서 정한 일정한 호수 이상의 주택을 건설하고자 하는 사업자들이 상호 협동조직을 통한 신용도를 높이고 자율적인 경제활동을 도모하기 위하여 주택사업에 관한 의무이행에 필요한 각종 보증 및 자금의 융자들을 행하기 위하여 같은 법에 따라 설립된 법인이었는데, 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 개정법률 제 5908호) 부칙 제5조, 제6조에 의하여 1999. 6. 3.자로 피고로 전환되면서 공제조합에 속하는 모든 권리.의무를 피고가 포괄승계하였다.

  다. 공제조합의 조합원인 석탑건설은 이 사건 아파트에 관하여 사용검사를 받음에 있어 구법 제38조 제15항, 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것. 이하 구령이라고한다) 제17조에 따른 하자보수보증금 예치의무를 이행하기 위하여 1997. 1. 8.경 공제조합과 사이에, 이 사건 아파트 신축공사에 관하여 보증금액 526,790,208원, 보증기간 1997. 1. 15.부터 2000. 1. 14.까지 3년간, 보증채권자 중랑구청장(이후 이 사건 아파트의 입주자대표회의인 원고가 구성되자 중랑구청장은 구령 제17조에 따라 이 사건 의무하자보수보증계약의 보증채권자 명의를 원고로 변경하였다), 시행자 석탑건설로 하는 의무하자보수보증계약을 체결한 후 공제조합으로부터 보증서를 발급받아 사용검사권자인 중랑구청장에게 예치하였다.

  라. 석탑건설이 공제조합과 체결한 위 보증계약 약관에는, 공제조합은 보증기간동안 발생한 하자에 대하여 공동주택관리령이 정한 절차에 따라 그 보수이행 청구를 받았음에도 불구하고 조합원이 이를 이행하지 아니함으로써 입주자대표회의가 입은 손해를 보증서에 기재된 사항과 약관에 따라 보상하되(제1조), 사용검사 이전에 발생한 손해는 이를 보상하지 아니하고(제2조 제4호), 공제조합은 보증사고가 생긴 경우 조합원 또는 입주자대표회의에 대하여 필요한 조사를 할 수 있고, 이러한 조사를 마시는 대로 지체없이 보증채무를 이행하되(제5, 6조), 그 이행은 하자보수를 이행하거나 또는 하자보수 비용을 지급하는 것으로 한다(제9조)고 규정되어 있다.

  마. 석탑건설은 1997. 1. 15. 이 사건 아파트에 관하여 사용검사를 받고 그 무렵부터 주민들을 입주시켰는데 이 사건 아파트에는 입주민들이 입주한 후 외벽의 균열, 천장 누수등 다수의 하자가 발견되었고, 이에 원고는 석탑건설의 연대보증사인 소외 주식회사 신우건설(이하 신우건설이라 한다)에 대하여 하자보수를 요청하였는바(석탑건설이 부도가 남에 따라 1997. 9.경부터 연대보증사인 신우건설이 이 사건 아파트의 하자보수 업무를 수행하게 되었다), 일부 전유부분에 대한 하자보수는 이루어졌으나 공유부분에 대한 하자보수는 제대로 이행되지 아니한 채 하자가 계속 재발하므로, 하자가 재발되지 않는 보수작업을 위하여 하자보수계획서 및 공법, 시방서등을 제출한 후 작업에 의하여 줄 것을 요구하였음에도 신우건설은 이에 응하지 아니하였다.

  바. 이 사건 아파트에는 석탑건설이 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하거나 부실시공 또는 설계도면과 다르게 변경시공하는 등으로 위 각 하자보수 보증계약상의 보증기간만료 이전에 이미 ① 주차장 출입램프의 벽체 및 경사로, 지하주차장 바닥, 옥상, 옥탑층, 복도천장과 복도벽, 지하층벽 및 지하계단, 외벽등에 균열 및 들뜸과 그로 인한 누수, ② 지하 1, 2층의 천장의 균열 및 액체방수시설의 부실로 인한 누수, ③ 지하 천장 단열뿜칠재가 일부 탈락되고, 피복두께가 설계도면보다 얇게 시공, ④ 옥상방수턱이 설계도면과 달리 변형, 부실시공되어 101동 2208호 천장상부에 누수, ⑤ 옥탑 기계실 내벽 마감미시공(석고보드 9mm 벽체 및 수성페인트 마감 미시공)등의 하자가 각 발생하였으며(원고가 위 각 하자보수보증계약상의 보증기간 만료일직전인 1999. 12.경 주식회사 한빛유지컨설팅에 의뢰하여 이 사건 아파트에 발생한 하자를 조사한 결과 위와 같은 하자가 모두 확인된바 있음), 위 하자들에 대한 보수에 소요되는 비용은 ①의 하자보수비용 195,264,701원, ②의 하자보수비용 49,306,000원, ③의 하자보수비용 7,330,775원, ④의 하자보수비용 74,670,369원, ⑤의 하자보수비용 4,143,029원 합계 330,714,874원(재료비 및 직접노무비외에 간접노무비, 경비, 일반관리비, 이윤, 부가가치세까지 포함된 금액)이다.



2. 판단

  가. 하자보수보증금 지급의무의 발생

     위 인정사실에 의하면, 석탑건설 및 그 연대보증사인 신우건설은 원고에게 이 사건 아파트에 발생한 하자를 보수할 의무가 있다 할 것인데, 석탑건설의 부도 이후 신우건설이 원고의 보수이행청구에도 불구하고 이를 이행하지 아니하였으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게, 앞서 하자보수보증계약에 따라 석탑건설의 위 하자 보수에 대한 보증책임의 이행으로서 위 보증계약상의 보증금액 범위 내인 위 하자보수비 상당액을 지급할 의무가 있다 할 것이다.



  나. 피고의 주장에 대한 판단

     (1) 선택권 보유 주장

       이에 대하여 피고는, 설사 피고가 원고에 대하여 하자보수보증책임이 있다 하더라도 피고로서는 하자를 직접보수하거나 원고에게 하자보수비용을 지급하는 것 중 어느 하나로 보증채무를 이행할 것이

므로 하자보수비용의 지급을 구하는 원고의 청구는 부당하다고 주장한다.

       그러므로 살피건대, 위 하자보수보증계약의 약관에서는 공제조합의 하자보증채무의 이행은 하자보수를 이행하거나 또는 하자보수비용을 지급하는 것으로 한다고 규정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같으나, 위 각 하자보수보증계약 당사자로서 피고회사로 전환된 공제조합의 설립 근거법령인 구법 및 구 주택건설촉진법시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16283호로 개정되기 전의 것. 이하 구법 시행령이라고 한다) 중 국민의 주거생활의 안정 및 주거수준의 향상을 도모하고자 하는 구법의 제정 목적, 그 목적실현의 일환으로서 주택 건설에 따른 하자의 보수를 신속하고 원활하게 하기 위하여 하자보수보증금 제도를 마련한 구법 제38조 제15항, 구법시행령 제43조의 5 제1항 제1호 등 관련규정과 나아가 하자보수보증금액을 그 보증 목적에 충분한 금액으로 법정한 구 공동주택관리령 제17조 제2항, 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니할 경우 입주자대표회의가 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다고 규정한 구 공동주택관리령 제16조 제5항의 각 취지, 그리고 위 각 법령의 규정에 따라 체결된 위 각 하자보수보증계약의 내용 들에 비추어 보면, 위 약관조항의 규정 취지는 조합원인 사업주체가 보증채권자인 입주자대표회의 등으로부터 하자보수이행 청구를 받았음에도 불구하고 이를 이행하지 아니하는 경우 피고로서는 입주자대표회의가 청구하는 바에 따라 하자보수를 이행하거나 하자보수비용 지급의무를 이행하여야 한다는 취지일 뿐, 피고에게 그 의무이행 방법의 선택권을 부여한 취지는 아니라 할 것이므로 피고의 위 주장은 이유 없다.

     (2) 사용검사 이전에 발생한 하자에 관한 주장

       피고는 또한, 위 하자보수보증계약은 사용검사일 이후에 발생한 하자만을 그 대상으로 하는 것이어서 사용검사 이전에 발생한 하자에 대하여는 보증책임을 지지 않는다 할 것이므로 위 하자보수비 상당액에서 사용검사 전 하자(옥탑 기계실 내벽 마감 미시공)에 대한 보수비 상당액을 공제하여야 한다고 주장한다.

       살피건대, 위 하자보수보증계약의 약관상 공제조합이 사용검사 이전에 발생한 손해는 보상하지 아니하는 것으로 규정되어 있는 사실은 앞에서 본 바와 같으나, 구법 제47조의 7 제1항은 공제조합의 사업으로서 하자보수보증을 규정하고 있고, 구법시행령 제43조의 5 제1항 제1호 가목은 공제조합이 행할 수 있는 의무하자보수보증은 주택의 사용검사가 완료된 후 발생하는 주택하자의 보수에 대하여 책임을 지는 보증으로서 구령(공동주택관리령) 제16조의 규정에 의한 하자보수의무기간 중 발생한 하자의 보수에 대한 보증을 말하며 공제조함은 의무기간 중 발생한 하자에 대한 보수를 이행할 책임을 진다고 규정하고 있으며, 구령 제16조 제1항은 공동주택등에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로 하고 그 외의 시설의 경우에는 1년 이상으로 하되, 하자보수대상인 주요시설 및 그 외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 건설교통부령으로 정하도록 규정하고 있고, 구 공동주택관리규칙(1994. 11. 2. 건설부령 제567호로 개정되고 1999. 12. 7. 건설부령 제219호로 개정되기 이전의 것. 이하 구규칙이라고 한다) 제11조 제1항 별표 3에서는 구령 제16조 제1항의 규정에 의한 하자보수대상인 시설공사의 구분 및 하자의 범위와 하자보수책임기간을 규정하면서 하자의 범위에 관하여 "공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ비틀림ㆍ들뜸ㆍ침하ㆍ파손ㆍ붕괴ㆍ누수ㆍ누출ㆍ작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상ㆍ미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자"라고 규정하고 있는바, 사용검사 전의 하자에 대하여 보증책임을 부담하지 않는 것으로 한 위 법령의 각 규정 및 약관조항의 취지가 하자보수보증계약이 사용검사 후 체결되는 것이어서 그 당연한 전제로서 보증기간의 개시일을 사용검사일 이후로 정하는 것이 통상적인 뿐만 아니라 공동주택이 완공되어 사용검사를 받은 경우 사용검사 전에 이미 발생한 하자에 대하여는 사용검사에 즈음하여 이를 발견ㆍ시정할 수 있다는 데에 있다는 점에 비추어 보면, 공제조합의 보증 대상에서 제외되는 사용검사 이전에 발생한 하자라 함은 조합원인 건설회사가 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하였거나 부실시공 도는 설계도면과는 다르게 변경시공하는 등의 공사상 잘못으로 사용검사 이전에 이미 주택에 나타난 균열ㆍ처짐ㆍ비틀림ㆍ들뜸ㆍ침하ㆍ파손ㆍ붕괴ㆍ누수ㆍ누출ㆍ작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등을 지칭하는 것이고, 건설회사가 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하였거나 부실시공 또는 설계도면과는 다르게 변경시공하여 사용검사 이전에 이미 그러한 상태에 있었다고 하더라도 그로 인한 균열 현상이나 작동 또는 기능불량 등이 사용검사 후 비로소 외관상 뚜렷이 나타나는 등으로 말미암아 사용검사 전에 이를 발견하는 것이 용이하지 아니하였다거나 그 하자의 상태가 사용검사 이후에 확대 도는 악화된 경우는 이에 해당한다 할 수 없다 할 것인바, 감정인 김종안의 감정결과 및 변론의 전취지에 의하면, 앞에서 본 하자 중 옥탑 기계실 내벽 마감미시공 부분은 사용검사 이전에 그 하자가 뚜렷이 나타난 것으로서 사용검사 후 그 하자가 확대 또는 악화된 것이라고 볼 수 없어 위에서 본 사용검사 이전에 발생한 하자에 해당하는 것으로 볼 것인데, 이에 대한 하자보수비용으로 4,143,029원이 소요되는 사실, 한편 위 하자를 제외한 앞서 본 나머니 하자들은 사용검사 후 비로소 발생하였거나 사용검사 이전에 발생한 것이더라도 균열, 누수 또는 들뜸 등의 계속 진행되는 하자로서 사용검사 후에도 하자의 정도가 확대 도는 악화된 것인 사실을 인정할 수 있으므로, 결국 피고의 보증책임금액은 위에서 인정한 하자보수비용 330,714,874원에서 사용검사 이전에 발생한 하자에 대한 보수비용 상당액인 위 4,143,029원을 공제한 326,571,845원이 된다 할 것이다.

     (3) 하자보수책임기간의 경과에 관한 주장

       다음으로 피고는, 공동주택관리령 제16조 제1항 및 같은 령 별표7의 규정(구 규칙 제11조 제1항 별표3에 해당)에 의하면 마감공사상의 하자는 그 하자보수 책임기간을 1년으로 규정하고 있는바, 이 사건 아파트에 발생한 하자 중 주차램프상의 벽체균열 및 들뜸, 지하 천장 단열뿜칠재 및 두께부족은 미장공사 내지는 마감공사에 해당하는 것으로서 1998. 1. 14.로 그 보수책임기간이 경과하였으므로 보증대상에서 제외하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 위 규정을 포함하여 앞선 각 법령에서 정한 하자보수책임기간에 관한 규정은 준공 후 장기간이 경과함으로써 하자에 해당하는지 여부가 불분명하게 보호를 두텁게 하고자 하는데에 그 입법취지가 있는 것으로서 당사자 사이에 위 각 규정상의 기간보다 장기간의 하자보수기간을 약정하는 것을 금지하는 것이라고는 볼 수 없는바, 공제조합이 석탑건설과 이 사건 보증계약을 체결하면서 하자보수공사의 내용을 구분하지 아니하고 보증기간을 3년으로 정한사실, 위 인정된 하자가 모두 위 보증계약상의 보증기간 내에 발생한 것임은 앞서 본 바와 같고, 그리고 그 하자가 하자보수책임 기간 내에 발생하였으면 족하고, 나아가 하자보수 기간 내에 피고에게 재판상 보수이행청구까지 하여야만 한다고 볼 수는 없으므로 피고의 위 주장은 이유 없다.

  

     (4) 설계와 무관한 신규공사로 인한 하자 주장

       피고는 끝으로, 지하주차장바닥 후로아 스테인 하자 및 옥상방수턱 변경에 따른 하자는 모두 당초의 설계와는 무관하게 입주자의 요청에 의하여 신규로 시공한 결과에 기인한 것이므로 이에 대하여 피고가 그 보증책임을 부담할 수 없다는 취지의 주장을 하나, 입주자의 요청에 의하여 신규로 이루어진 공사라 하여 그 부분에 나타난 하자를 그 보수책임범위에서 제외하여야 할 합당한 이유를 찾아볼 수 없는 이 사건{피고의 의무하자보수보증약관 제2조(보상하지 아니하는 채무)의 어느 조항에도 해당하지 아니할 뿐만 아니라, 주택건설과정에 있어서 입주자의 요청에 의한 일부 설계변경 및 당초의 설계에 없는 신규공사가 이루어 질 수 있음은 누구나 예상할 수 있는 것이고, 따라서 피고가 이를 전혀 예측하지 못하였고 보기 어렵다}에 있어 위 부분에 나타난 하자가 사용검사 이후에 발견 또는 확대 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상의 지장을 초래하고 있는 이상 피고는 원고에게 위 각 하자로 인한 손해를 보상할 의무가 있다할 것이므로 위 주장 또한 이유 없다.

3. 결  론

  그렇다면 피고는 원고에게 위 362,571,845원 및 이에 대하여 원고가 구하는 이 사건 청구취지 및 청구원인변경신청서 송달일 다음날인 2001. 10. 9.부터 이 판결 선고일인 2002. 1. 10.가지는 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 25%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.



2002. 1. 10.



                        재판장 판사 김만오

                                판사 허경호

                                판사 정윤형



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