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송헌용 안젤로  (Homepage)님의 글입니다.
집합건물의 관리업무 개선 2019-10-24 15:31:24, 조회 : 1, 추천 : 0


집합건물의 관리업무 개선

  

▒ 목적

본제안서는 집합건물(공동주택법 적용대상 제외)의 경영관리(효율적·경제적․능률적)를 위한 방법을 정하는데 목적이 있다.

  

▒ 현재의 관리 상황



□ 관리단의 분쟁

= 관리주체자 관리의식 결여

관리의 주체인 관리인 및 관리위원회에서는 수십명 소유자의 건물 관리를 객관적이면서 공동체의 소유자를 위한 관리

보다는 자기 개인건물처럼 생각하고 관리를 하고 있다.

= 관리인 및 관리업무 종사자의 부정 및 관리의 편견

1.구분소유자는 투자한 자산에서 수익만 발생하면 된다

2.관리비는 입주자가 부담한다.

3. 관리업무에 관심을 가져야 자기한테 돌아오는 게 없으며 신경 쓰기 싫다.

4. 관리업무를 모른다

5. 관리업무 종사자의 타성.

이른바 4가지 원인으로 관리에는 구분소유자는 관심이 부족 하며, 이를 인지한 일부 관리주체는 자기 마음대로

관리업무를 진행하여 부정과 분쟁의 발생 원인이 되고 있으며 관리업무 종사자는 이러한 관리주체의 의식에

관리업무를 수행함에 있어 그 업무자체보다는 관리주체 및 위탁관리 업체의 눈치보기에 더 노력한다.

□ 관리비의 과다

= 공동주택의 평균 일반관리비는 평당 2,300-2,800원이나 상가 및 오피스텔은 평당 2,500-13,000원이다.

= 관리비의 과다원인은

1.불필요한 근무자 인원 2. 위탁관리 수수료 3. 부가가치세부담 4. 정부지원금 미 수령 5.관리주체의 부정한 행위

  

  

  

□ 위탁관리

= 위탁관리는 관리단의 편리를 위한 민법에서 정한 위임 계약이지 도급계약이 아니다.

이러한 위임관리는 관리중 위탁회사의 태만을 원인으로 문제 발생이외는 위탁회사는 아무런 책임이 없으나

대부분 관리단 은 위탁회사에서 어떠한 경우에도 모든 책임이 있다는 생각으로 위탁 관리를 선택한다.

직무태만으로 인한 문제발생의 1차 책임은 관리소장이며 2차 책임은 위탁회사 책임이다.

= 위탁관리는 관리에 있어 전문성이 있는 관리업체로 생각하고 위임 한 것이나 그 전문성 과 효율성에 의문점이 있으며,

이러한 문제는 관리업무의 경제성에 아무런 가치가 없다.

= 위탁관리로 인하여 수수료, 정부지원금(고령자고용촉진장려금,일자리안정자금,장애인지원금)수령을 위탁업체에 이전,

부가가치세 부담, 퇴직충당금 손실, 등 자체관리보다 30%이상의 관리비 부담이 있다.

  

▒ 개선방향에 대한 의견



□ 관리단의 분쟁

  

가. 조직의 구성

객관성 있고 전문성의 관리를 위하여는 역할 분담이 선행되어야 한다.

즉 관리업무를 책임지는 관리인은 관리업무를 전문으로 하는 전문가로 하고, 관리인의 관리감독은 관리위원회에서 하는 역할

분담을 하여야 하며 자체관리로 하면서 관리인을 외부 전문가로 하게 하므로 써 관리비의 절감 및 경영관리의 이중 효과가 있다.

나. 관리의 모든 사항 공개

외부 전문 관리인은 매주 ․ 매월 관리비 사용 및 관리운영 상황을 보고하여 문제점등에 대한 민원을 청취 하므로

써 관리비를 납부하는 사람과의 소통과 관심을 유도 하여 공동체 의식을 활성화 한다.

다. 자체관리 와 위탁관리 모두에게 전문 관리인인이 절대적으로 필요 하며 그 전문 관리인의 보수 또한

3000평기준 50만원 으로 하여 10,000평인 경우는 1,200,000원 정도로 하므로서 관리의 경제성에 비하면 부담이 없다고 본다.

  

□ 관리비의 절감

관리비는 일반관리비(인건비)와 사용금액(전기,수도사용료 및 기타 안전관리비,수선비,기타)에 따라 부과되는

관리비로 구분할 수 있으며 여기서는 일반관리비의 절감만 논하기로 한다


구 분

위탁관리

자체관리

구 분

위탁관리

자체관리


근로자 급여

12,000,000

12,000,000

위탁-자체 년간차액

  

36,840,000


4대보험료사용자부담

1,200,000

1,200,000

퇴직금

준비적

립액

년간적립

12,000,000

12,000,000


퇴직준비금

1,000,000

1,000,000

실제사용

6,000,000

6,000,000


위탁수수료

1,200,000

-

차액

6,000,000

6,000,000


회계 관리 비용

300,000

-

년간차액

  

42,840,000


부가가치세

1,570,000

-

일자리안정자금(8명)

  

12,840,000


매월 계

17,270,000

14,200,000

  

  

  


년간 금액

207,240,000

170,400,000

년간차액관리비

  

55,280,000




  

※ 1. 위표 는 위탁 및 자체 관리시 지급하는 급여가 같다는 조건이다. 2. 위탁수수료 및 회계 관리비용은 위탁업체마다 다를 수 있다.

3. 5 인 미만 사업장은 임금 휴일 및 초과 근무 시 가산수당 과 연차수당이 해당되지 않아 약10%의 추가 절감효과가 있다.

【 위탁관리를 자체관리로 전환 시 년 약4개월 관리비가 절약 된다 】

  



  

  

  

  

□ 위탁관리의 당위성에 대한 자체관리의 대응책


위탁관리업체 당위성

자체관리의 대책


위탁관리하면 모든 관리책임은 위탁관리업체이다.

위탁관리는 위임계약으로 관리단의 편의를 위하여 한 것으로 종국적인 책임은 관리단 이다.

(대법원 1997. 8. 29. 선고 97다19625 판결)

관리소장 채용시 과실 책임에 대한 보험 가입을(금액 관리비2-3개월 해당분)하여 관리에서 문제 발생에 상응하는 책임을 관리소장에게 물을 수 있다.


▻관리소에 근무하는 종사자가 업무능력의 부족 등 마음에 맞지 않은 경우 위탁업체에 직원의 교체를 요구하면, 위탁업체는 다른 사업장으로 전직을 하여 직원을 교체하는 방법을 택하거나 사퇴를 종용하는 방법으로 직원을 교체한다.

▻근로자에게 부당하게 전직이나 강임을 할 수 없다. 그러나 불법적인 노무관리 책임은 위탁관리 업체이므로 가능한 이야기다.

▻직원 채용시 수습기간을 3개월로 하여 그 기간 동안 업무능력을 검증한 후 해고 또는 계속근로를 결정 하면 되고, 5인 이하 사업장은 근로자의 귀책사유 없이 해고가 가능하므로 일부관리를(청소,경비) 외부 용역으로 하여 5인 이하의 관리사무소를 운영하면 된다.

▻불법적인 나머지 방법은 위탁관리 업체만 할 수 있는 게 아니라 누구라도 할 수 있다.




노무, 회계 등 위탁관리의 전문적인 분야의 업무는 본사에서 관리소장에 지원 한다

  

▻노무, 회계, 관리비 연체자 관리 및 소송 등 관리와 관련된 모든 사항은

관리소장의 노력 또는 집합건물관리 자문(월50만원)업체의 자문을 받으면 모든 관리에 대한

문제점은 해결된다.


관리비에 대한 연체자 발생으로 매월 운영비의 부족금 을 관리업체가 우선 충당하고 있다.

▻장기수선 충당금을 임시로 관리비로 전용사용 또는,

▻선수관리비를 징수하여 연체금액에 우선적으로 융통 하는 등 대책은 있다.






  

▒ 집합건물의 개선을 위한 교육



□ 집합건물 관리에 필요한 법률

  

일반관리

집합 건물의 소유 및 관리에 관한법률, 근로기준법, 회계, 산업안전보건법, 법인세법, 부가가치세법, 소액소송

민원처리 및 분재에 대한 대응방법

  

시설관리

전기사업법. 승강기시설 안전관리법, 고압가스 안전관리법, 액화석유가스의안전관리 및 사업법, 도시가스사업법,

에너지이용 합리화법, 소방기본법, 화재예방 소방시설 설치 유지 및 안전관리에 관한 법률, 대기환경보전법,

감염병의 예방 및 관리에 관한 법률, 수도법, 시설물의 안전관리에 관한 특별법,

  

□ 일반관리 업무의 교육 필요성

현재의 관리소장을 주택관리사 수준의 적정한 교육이 필요하다

▷교육방법

관리소장5년이상 경력자중 10명 단위로 토론식 교육을 하여 관리인 과 관리소장 역할을 할 수 있는 능력을 향상.

  

□ 시설관리에 대한 전문가 및 업체와의 협력방안

시설관리에 대한 전문가 및 업체와의 협약을 체결하여 기술 분야에 대한 대응 체제를 확립

  

  


송헌용 안젤로
파이팅 ㅏ이팅 파이팅 파이팅 2019-10-24
15:32:05

 


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