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송헌용 안젤로  (Homepage)님의 글입니다.
하자보수보증금 이란 무엇입니까 ? 2013-01-08 15:23:22, 조회 : 1,706, 추천 : 69
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1. 시공사(사업주체)와 합의 및 하자보증금 사용하여 하자보수의 장점


(1) 하자보수보증금 사용하여 하자보수공사.

(2) 절차가 간편하다.

(3) 소요기간이 짧다.

(4) 비용이 적게 든다. (공사전환시 무료조건)



2. 시공사(사업주체)와 합의를 하고 진행할 때의 문제점 (단점)


(1) 아파트 입주자대표회의에서 원하는 대로 합의 불가능 : 아파트 입대의는

     건축의 비전문가이기 때문에 전문가인 건설사와의 협상에서 불리함.

(2) 어렵게 합의가 성립(건설사에 유리한 하자보수방법 채택 등)되어 건설사에

     유리함에도 불구하고 합의서 원안으로 하자보수 공사를 하지 않음.

(3) 합의 종결 시 논란이 많음 : 간혹 합의를 주도한 입대의에 의혹의 눈초리로

     불평 불만토로. (주택법시행령에 의거 하자보수공사 후에 하자종결

     입주민 4/5 동의 받기가 쉽지 않음. 그러다보니 건설사에서 하자보수공사

     이전에 합의서 입주민4/5 동의 요구 문제 등)

(4) 입주민4/5동의 받은 합의서대로 하자 보수가 제대로 진행되지 않고

     이런저런 이유로 하자보수기간이 계속 지연되어 기간이 연장되면 입주민

     피해를 볼 수 있고 하자보수를 기피하는 경우(하자보수 비율 약 50%정도)

     가 있음 : 실제 00동 L아파트는 합의를 파기하고 하자소송 제기.

(5) 대충 대충하는 하자보수공사로 인한 피해 : 필연적으로 재하자가 발생하며,

     시간이 경과함에 따라 각 연차별 하자의 소멸시효 완성 등으로 소송을 제기

      할 수도 없음.

(6) 하자 종결합의가 끝나고 사용검사일로부터 5년이 경과 하였을 때 사업주체

     (시행사) 에 대한 손해배상 청구 불가. (상사소멸시효 5년)

(7) 사용검사일로부터 5년이 경과하면 사업주체에 대한 손해배상 청구도 불가능

      할 뿐 아니라 나머지 5-10년차 하자 보수 보증금에 대한 소송도 제기하기

      어려움 : 국토해양부의 주택법 시행령 개정으로 “하자보수 보증금을 소송

      비용과 변호사 비용 등으로 사용할 수 없다” 라 고 규정함.

(8) 소송연차별에 따라 연 5%씩 책임제한 : 각 재판부는 사용검사일 1년경과

      시 마다 5%씩 감액함.


3. 소송으로 진행 했을 때의 장점 및 단점.


(1) 비용이 많이 발생됨 (생각보다 최종 결과 실익이 적을수 있음)

(2) 사용검사일로부터 5년 이내에 소송을 진행하면 사업주체가 무자력이거나

부도처리가 되었어도 시공사에 손해배상을 청구할 수 있음.(채권자대위 청구권)

(3) 합의 시에는 받을 수 없는 부실 및 분양피해 (미시공, 오시공, 변경시공,

하향시공 등)에 대한 손해배상 청구를 할 수 있음 : 보통 하자소송의 판결금

중 40-50%정도의 비중을 차지

(4) 하자 판단정확함 : 법원의 건설 감정기준 및 지침에 따라  신속정확하게 처리.

(5) 소송판결금액이 합의 금액보다 훨씬 많음. (약 2:1 - 3:1 정도 차이)

(6) 소송기간이 많이 단축되어 약 1년 또는 1년6개월 정도면 1심이 종결됨.

(7) 판결로 끝나기 때문에 논란이 적음.


4. 하자소송으로 진행되었을 때 아파트 측에서 해야 할 일


(1) 각 구분 소유자에게 권리가 있는 채권 (하자보수에 갈음하는 손해배상

  청구권)을 입주자대표회의에 양도하는 절차에 적극 참여해야 함.

(2) 조사업체가 아파트 하자 진단을 할 때 입주민들이 적극 참여하여야 함.

(3) 추후 법원 감정이 진행될 때에도 입주민들이 적극 참여해야 함 :

   채권양도를 했더라도 전용세대의 하자를 감정인이 감정하지 못하면

   0 원으로 처리됨.


그 외 나머지 부분은 하자진단업체와 법률사무소에서 책임지고 진행 함.



상담 : (주)한빛유지컨설팅 대표이사  회장 송 헌 용  010-5049-1004.


  대표전화 02-468-1004.   FAX 02-3445-1004.




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